泰國政府和法律非常注重保護個人產權，產權法大部分是學習英國房產法制。泰國本國人可以購買土地自己蓋房或者購買別墅、聯排別墅，世代繼承，擁有土地永久產權。但泰國是土地私有制國家，政府為了讓泰國人掌握土地所有權，規定了外國人不能購買土地。

目前，外國人在泰國可以購買的房產產品有公寓和別墅。兩者分別對應不同的產權結構，以下解釋兩種房產性質所對應的持有方式。

01  公 寓 Condominium

泰國公寓(Condominium)，全譯應為“共管式公寓”。“共管式公寓”全名“共管式獨立產權公寓”，實際是個人擁有單戶產權的，整個物業由統一物業公司管理的集合型社區。

與一般物業相比，共管公寓擁有更完善的生活配套和休閒娛樂設施，物業的擁有者都可以共用這些設施，其區別主要就在於其產權結構。

外國人購買泰國公寓，主要有以下兩種持有方式：

外國人永久產權

基本上在泰國，只要銷售公寓達到了標準，外國人就可以購買它的永久產權配額，占總銷售面積的49%。外國人用個人的名義，可以直接用護照購買，得到對應的地契。

永久產權又分為外國人永久產權(Foreign Freehold)及泰國人永久產權(Thai Freehold)。對於所有外國人，對應的都是外國人永久產權，並沒有針對某國的特殊政策。

長期租賃產權

外國人在泰國購買公寓，還有另一種持有方式，即購買長期租賃產權（Leasehold）。買家通過與開發商簽訂長期租賃協議(Lease Agreement)，可擁有泰國本地人份額公寓的長期租賃產權。

舉個例子，外國人Mike想要購買A公寓，但A公寓的外國人永久產權份額已售罄，僅剩泰國本地人份額有部分剩餘。此時，Mike就可以購買本地人份額公寓的長期租賃產權，擁有該公寓的長期使用權。

泰國法律規定，一份租約最長年限為30年，可續租兩次，即30+30+30=90年，也就是常說的90年長期租賃產權。長期租賃產權受泰國法律保護，也須到土地局註冊，辦理備案。

02  別 墅 Villa & House

除了公寓之外，外國人還可以通過以下三種方式購買泰國別墅：

泰國公司持有

在泰國建立公司，並持有別墅，是在泰國養老的歐美人比較普遍使用的方法。

在購買二手轉售或者獨棟別墅時，也會使用這種方式。通過泰國公司，買方可以將別墅土地、別墅建築作為公司資產由公司持有，也可以將別墅土地註冊在公司名下，別墅建築註冊在個人名下永久產權持有。

泰國公司每年都需要進行稅務登記，證實公司的存在。不管是購買初期的建立公司、過戶註冊，還是後期的公司維護、手續辦理，都建議聘請專業的泰國律師進行操作。

長期租賃產權持有

與公寓長期租賃產權類似，指開發商與業主間簽訂90年長期租賃協議的方式購買獨棟別墅或聯排別墅。

這種方式一般會出現在大型酒店品牌旗下對外出售的別墅或者聯排別墅，因有品牌背書的擔保，所以消費者對開發商也有更高的信任。

永久產權+長期租賃產權組合持有

這種形式主要是指業主以個人的名義購買並持有別墅建築部分的永久產權；與開發商簽訂長期租賃協議，以長期租賃產權持有別墅土地部分。 

這種方式是現在大部分新建開發商的別墅專案中經常使用的方式，其優點是避免了建立泰國公司的麻煩。因為泰國法律規定外國人不能直接持有土地，但建築還是可以直接持有的。所以這種方式以業主個人名義購買並持有，不牽扯泰國公司或泰國人。

還有一部分開發商，會根據所購別墅的占地大小，按一定的比例轉移公司的股權至業主名下，更大程度保護業主的權益，也稱為"Protected leasehold"。(受保護的長期租賃產權)

03  關於“地契”

購買泰國公寓，作為共同業主，會擁有公寓房產證，同時還有泰國土地廳（Land Office)簽發的所購公寓地契。

泰國有六種不同的土地地契，只有三種適用於外籍人士租賃或購買土地建造房屋，分別是Nor Sor 4 Jor（通常叫做Chanote）、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。

地契是所有檔中最重要的！它基本上就是國內買房意義上的產權證。地契上標注的地不是整個開發專案的地，而是你購買單元的地。以後房屋要交易的話，必須要這張地契。

地契分為正反兩面，都是以泰文書寫：

A.正面是房屋相關的一系列詳細資訊，包括：樓層、建築面積、公寓戶型、、名稱、開發商資訊、過戶單元的資訊、專案地址等。紅色標誌Logo表示的是永久產權。

B.背面為土地相關的出售抵押等資訊，包括原產權持有人的資訊和曾經持有者的資訊。

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

Chanote產權證書賦予持有人對土地的100%所有權，並保證了對土地的獨佔性，是最安全且最可靠的。

泰國地契Chanote標誌是土地所有權在泰國的最高形式，Chanote意味著該地塊已進入國家土地調查網中，並且已由國土部門丈量和認定。

Nor Sor 3 Gor

這種類型的土地只要準備好完整的產權，就可以像擁有永久產權證（Chanote地契）的土地一樣出售、轉讓或抵押。

可將產權升級為Chanote地契，土地所有者向土地廳提交申請書要求將其更改為完整產權（Chanote地契），如果沒人反對，那麼土地廳會同意這一申請。Nor sor 3 Gor會在法定的審核時間結束後自動升級成為Chanote。

由土地廳（Land Department）進行面積測量，因此該土地具有確切的界限。

Nor Sor 3

Nor Sor 3是由土地局向業主頒發的證明土地使用的檔，即持有Nor Sor3檔的人具有使用這種地契作為合法檔的權利。

這種類型的產權證和Nor Sor 3 Gor的區別在於，Nor Sor 3不由土地廳進行土地測量，因此這塊土地沒有確切的界限。

Nor Sor 3可能會通過辦理手續升級為Nor Sor 3 Gor，接著升級為永久產權（Chanote地契）。

所有權的任何更改都需要30天的公開期後才能重新註冊。

公寓產權證

公寓地契是擁有建築的其中一部分或多個業主共同擁有一塊兒土地，其他公共資產（如游泳池，健身房）和公共區域（如公寓大廳，樓梯）的所有權證明。這個檔標明了私人公寓的建築面積，公用面積，公共財產以及產權比例。

泰國的法律規定，外國人可以用護照以個人的名義去購買公寓，永久產權，並受到法律保護，所以一棟公寓裏，外國人在 49%的範圍內，可以買永久產權的房產。

房屋戶口名簿

房屋戶口名簿是泰國政府官方頒發的用於登記房屋業主的小簿子。房屋戶口名簿並不是一份證明房屋所有權的檔，是由當地區域管理局或泰國官方土地辦公室頒發的，用於登記業主的資訊及房號，以及泰國住宅規章制度，在功能上有點類似於國內的戶口名簿。

海外置業市場持續火熱，而泰國依然是眾多買家投資房產的首選目的地之一。利好的政策、火熱的外資投入和越來越完善的基建都將推動泰國的房產市場進一步發展，投資泰國房產，現在入場正當時！

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